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山西省太原市愛晚中心養(yǎng)老社區(qū)
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北京山合水易機(jī)構(gòu) 董事長(zhǎng)兼總裁
北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院 院長(zhǎng)
高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家
《中國(guó)旅游報(bào)》、《農(nóng)民日?qǐng)?bào)》專欄作家
從宏觀視角來看,全中國(guó)的田園綜合體如果都建設(shè)運(yùn)營(yíng)到了成熟階段之后,那么,將形成一個(gè)田園綜合體的巨大經(jīng)濟(jì)網(wǎng)、地理網(wǎng)、智能網(wǎng)和文化網(wǎng),每一個(gè)田園綜合體都是一個(gè)節(jié)點(diǎn),一個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)聯(lián)系起來,就是一個(gè)區(qū)域性的田園綜合體集群,區(qū)域田園綜合體集群與區(qū)域城市群連接起來,就形成了區(qū)域性的城鄉(xiāng)競(jìng)爭(zhēng)力。田園綜合體要形成新的發(fā)展模式,在田園綜合體的建設(shè)過程中,還要具體進(jìn)行小模式的創(chuàng)新,不能照搬照抄。今天我們來聊一聊田園綜合體的圈層開發(fā)模式。
田園綜合體的圈層開發(fā)模式
外圍圈層:鄉(xiāng)村資源和土地
鄉(xiāng)村旅游資源和鄉(xiāng)村土地為最外圍圈層,主要是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū),如漁業(yè)、采摘林業(yè)等。通過運(yùn)用合理的綜合開發(fā)手段,以農(nóng)業(yè)深層次開發(fā)(如循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè))和農(nóng)業(yè)規(guī)?;l(fā)展為主,輔以農(nóng)產(chǎn)品加工銷售、科研、教育、醫(yī)療、培訓(xùn)等其它產(chǎn)業(yè),并形成產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)動(dòng)。
農(nóng)村改革進(jìn)入新時(shí)代,土地獲取解除高壓線。田園綜合體的用地主要分為國(guó)有土地、農(nóng)村集體土地兩大類:國(guó)有土地大部門分布于城郊和城中村,主要通過出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓等方式獲取;農(nóng)村集體土地主要通過租賃、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、作價(jià)入股、出讓(入市)等方式獲取,成都多利桃花源、無錫陽山鎮(zhèn)桃園村、山東棗莊等地已有落地案例,嘉興、重慶分別探索出“兩分兩換”模式、“地票”制度。
激活土地,是田園綜合體的必由之路。但是有一點(diǎn)必須明確,激活土地并不意味著要在農(nóng)村實(shí)行規(guī)模擴(kuò)張,或大量增加新增建設(shè)用地。鄉(xiāng)村的發(fā)展,必須堅(jiān)持底線(紅線)思維,確保農(nóng)村產(chǎn)業(yè)升級(jí)不占用基本農(nóng)田、不破壞生態(tài)環(huán)境,不改變?nèi)宋娘L(fēng)貌的前提下,推動(dòng)產(chǎn)業(yè)融合,促進(jìn)農(nóng)民增收,實(shí)現(xiàn)振興鄉(xiāng)村的發(fā)展目標(biāo)。
中間圈層:休閑商業(yè)項(xiàng)目
鄉(xiāng)村旅游休閑項(xiàng)目可融合鄉(xiāng)村觀光、游樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、體驗(yàn)、度假、會(huì)議、養(yǎng)老、居住等多種旅游功能,打造特有的“田園綜合旅游休閑”,如開設(shè)休閑垂釣、農(nóng)場(chǎng)動(dòng)物園、采摘、農(nóng)事體驗(yàn)等鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目。
在具體開發(fā)中,可根據(jù)各自地脈、文脈等具體情況,結(jié)合田園綜合體的資源稟賦,提煉出適合田園綜合體發(fā)展的項(xiàng)目主題,側(cè)重打造其中某一項(xiàng)或幾項(xiàng)功能,形成各具特色的鄉(xiāng)村旅游休閑項(xiàng)目,從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展,打造滿足客源的各種休閑需求而創(chuàng)造的綜合休閑產(chǎn)品體系。
核心圈層:鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)
鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中滲透農(nóng)業(yè)文化所形成的一種延伸模式。主要指以居住功能為主體的傳統(tǒng)地產(chǎn)、居住小區(qū)、產(chǎn)權(quán)式酒店等鄉(xiāng)村居所型地產(chǎn),如鄉(xiāng)村景觀地產(chǎn)、鄉(xiāng)村度假地產(chǎn)、鄉(xiāng)村養(yǎng)老地產(chǎn)、鄉(xiāng)村主題地產(chǎn)等;鄉(xiāng)村旅游休閑則是串起各個(gè)圈層的連接線。鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)開發(fā)在拿地前應(yīng)做好運(yùn)營(yíng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,要抓住消費(fèi)者喜歡安靜、清新、自然的生活環(huán)境的特點(diǎn),打回歸自然的口號(hào),與休閑農(nóng)業(yè)結(jié)合進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。社區(qū)不在城區(qū),但也不遠(yuǎn)離城市,保證配套成熟便捷。同時(shí)休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)要融入到區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展中,做“產(chǎn)業(yè)”,做“未來”。對(duì)失地農(nóng)民的未來要充分考慮,不能只是一次性補(bǔ)償,確保失地農(nóng)民就地或在城鎮(zhèn)就業(yè)養(yǎng)老。
周邊圈層:服務(wù)與配套
田園綜合體建設(shè),要構(gòu)建生態(tài)體系與配套服務(wù)體系,為綜合體各項(xiàng)功能和組織運(yùn)行提供服務(wù)和保障,保障產(chǎn)業(yè)與社區(qū)一體化發(fā)展。完善區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)性服務(wù)體系,打造農(nóng)業(yè)種源、資本、市場(chǎng)、人才等生產(chǎn)要素服務(wù)平臺(tái),完善科教文衛(wèi)等綜合社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施,加速田園綜合體一二三產(chǎn)業(yè)融合,推動(dòng)農(nóng)業(yè)新業(yè)態(tài)快速發(fā)展。